Update Balkonsolaranlagen

Am 17.10.2024 sind Änderungen zu sogenannten Steckersolaranlagen (häufig auch als Balkonsolaranlagen bezeichnet) in § 554 BGB zum Mietrecht und in § 20 Abs. 2 WEG zum Wohnungseigentumsrecht in Kraft getreten. Damit gelten Steckersolaranlagen als privilegierte bauliche Veränderungen. Sowohl Wohnungseigentümer als auch Mieter haben daher grundsätzlich einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Errichtung einer Steckersolaranlage.

Damit ist allerdings nicht das Erfordernis aufgehoben worden, dass es für die damit verbundenen baulichen Veränderungen einer Erlaubnis des Vermieters bzw. eines Beschlusses der Eigentümerversammlung bedarf.

Bei der Frage, ob die vom Mieter/Sondereigentümer beantragte Erlaubnis zu erteilen ist, ist die Frage zu prüfen, ob die bauliche Veränderung dem Vermieter/der Wohnungseigentümergemeinschaft unter Würdigung der Interessen des Nutzers zugemutet werden kann.

Bei dieser Fragestellung ist insbesondere zu prüfen, ob durch die vorgesehene bauliche Veränderung die Regeln der Technik in Bezug auf die Elektroinstallation und den notwendigen Anschluss an diese eingehalten werden. Darüber hinaus sind Fragen des Brandschutzes insbesondere der Gewährleistung der zweiten Rettungswege über die Balkone zu berücksichtigen und selbstverständlich auch die Frage, ob andere Bewohner des Gebäudes durch die Installation der Anlagen (Verschattung und Blendwirkungen) beeinträchtigt werden.

Es ist demnach keinesfalls so, dass jegliche Installationen durch Mieter oder Sondereigentümer hingenommen werden müssen.

Darüber hinaus sind bis heute die schon lange angekündigten Änderungen in den Regeln der Technik für den Anschluss von Steckersolaranlagen nicht umgesetzt. Nach dem aktuellen Stand sind nach wie vor nur Wechselrichter mit einer Ausgangsleistung von 600 VA zugelassen. Auch ist nach wie vor in den einschlägigen Regeln der Technik die Verwendung eines Energieeinspeisesteckers vorgesehen. Änderungen dahingehend, dass eine Ausgangsleistung der Wechselrichter bis zu 800 VA zugelassen wird und statt eines Energieeinspeisesteckers ein üblicher Schutzkontaktstecker zugelassen wird, sind angekündigt, aber noch nicht umgesetzt.

Vereinfacht wurden hingegen die gesetzlichen Vorgaben zu den Anmeldeerfordernissen für solche Anlagen.

Eine Anmeldung beim Netzbetreiber ist nicht mehr notwendig. Nach wie vor ist jedoch eine Anmeldung beim Marktstammdatenregister durch den Betreiber der Anlage erforderlich.

Martin Alter
Rechtsanwalt

(Der Artikel erschein zuerst als Aktuelle Information der Strunz-Alter Rechtsanwälte PartG mbB)

Heizkostenabrechnung bei Wärmepumpen ab 1.10.2024

Bei Neubauvorhaben ist der Anteil Von Wärmepumpenanlagen bereits in den vergangenen Jahren stark angestiegen. Immer mehr Bestandsgebäude werden darüber hinaus auch im Bereich der Mehrfamilienhäuser auf Wärmepumpen umgestellt bzw. Wärmepumpen-Erdgas-Hybridanlagen errichtet.

Bislang war in § 11 Abs. 1 Nr. 3a HeizkV eine Ausnahme enthalten, nach der auf eine Erfassung der Wärmeverbräuche und eine darauf aufbauende Verbrauchsabrechnung dann entfallen konnte, wenn die Wärmeversorgung überwiegend aus Wärmepumpen erfolgte. Diese auch als Wärmepumpenprivileg bezeichnete Ausnahme ist nun zum 01.10.2024 aufgehoben worden. Darüber hinaus sind zum 01.10.2024 Ergänzungen in der Heizkostenverordnung in Kraft getreten, die sich mit der Abrechnung der Kosten für Wärmepumpen beschäftigen. So wurde geregelt, dass auch die Kosten des Betriebsstroms für Wärmepumpen als Heizkosten umzulegen sind. Gleichzeitig wurde in § 2 Nr. 4a der Betriebskostenverordnung festgelegt, dass die Kosten des Betriebsstroms für Wärmepumpen als Heizkosten umlegbar sind.

Dies bedeutet insgesamt, dass nunmehr diese Betriebsstromkosten zwingend nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung abzurechnen sind. Soweit Messgeräte zum Stichtag 01.10.2024 noch nicht installiert sind, sieht § 12 Abs. 3 Heizkostenverordnung vor, dass dann die Geräte bis zum 30.09.2025 die Ausstattung zu installieren haben und für danach beginnende Abrechnungszeiträume eine Verbrauchserfassung und Verbrauchsabrechnung vorzunehmen haben.

Für Bestandsimmobilien, die bereits über eine Wärmepumpe verfügen und aufgrund des Wärmepumpenprivilegs eine Bruttowarmmiete vereinbart hatten, enthält § 12 Abs. 3 auch eine Regelung zur Umstellung auf Vorauszahlungen und Abrechnungen.

In § 9 Abs. 1 HeizkV wurde ergänzt, dass bei verbundenen Anlagen für die Heizung und Warmwasserbereitung, die mit Wärmepumpen betrieben werden, eine Aufteilung nach den Anteilen am Wärmeverbrauch zu erfolgen hat. Zugleich wurde ergänzt, dass bei Anlagen, die nicht ausschließlich durch Wärmepumpen versorgt werden, die Kostenaufteilung nach anerkannten Regeln der Technik erfolgen kann.

Pünktlich zum Inkrafttreten der Regelungen in der Heizkostenverordnung hat daher der Verein Deutscher Ingenieure (VDI) den Entwurf einer Richtlinie VDI 2077 Bl. 3.4 zur Kostenaufteilung bei Wärmepumpen und multienergetischen/multivalenten Anlagen vorgelegt. Die Aufteilung erfolgt unter Berücksichtigung unterschiedlicher Jahresarbeitslöhne bzw. Nutzungsgrade, die durch unterschiedliche Energieträger und unterschiedliche Temperaturniveaus für die Raumheizung bzw. Warmwassererwärmung begründet werden.

Eine Abrechnung solcher Anlagen sollte daher zumindest ab dem Abrechnungsjahr 2025 nach den Vorgaben der VDI 2077 Bl. 3.4 erfolgen, auch wenn bis dahin noch keine endgültige Fassung der Richtlinie vorliegt. Nach der einschlägigen Rechtsprechung sind auch Entwürfe von Richtlinien als Regeln der Technik anzusehen. Insoweit wird der Verweis in § 9 Abs. 1 HeizkV hier wirksam.

Martin Alter
Rechtsanwalt

(Der Artikel ist zuerst erschienen im Kanzleiforum 9/2024 der Strunz-Alter Rechtsanwälte PartG mbB)

Formeller Fehler bei Mischpositionen in der Betriebskostenabrechnung

Bei den Widersprüchen gegen die aktuellen Betriebskostenabrechnungen tauchen vermehrt Einwendungen wegen formellen Fehlern auf. Häufig wird dabei auf ein Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 20.12.2022 zu Aktenzeichen 48 C 115/22 verwiesen. Das Gericht hatte unter anderem entschieden, dass die Betriebskostenposition „Stromkosten allgemein“ als unzulässige Mischposition anzusehen und die Betriebskostenabrechnung daher formell teilunwirksam sei.

Sachverhalt

Im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits war auch streitig, ob der Vermieter Positionen aus einer Betriebskostenabrechnung geltend machen kann oder insoweit eine Überzahlung vorliege.

In den Betriebskostenabrechnungen enthalten war die Abrechnungsposition „Stromkosten allgemein“.

Entscheidung

Die Abrechnung einer Kostenposition „Stromkosten allgemein“ sei formell unwirksam, danach § 2 Nr. 11 BetrkV nur die (Strom-)Kosten für die Beleuchtung umlagefähig sind. Die Position entspräche daher nicht den Vorgaben des § 2 Nr. 11 BetrkV. Danach sind umlagefähig die Kosten der Beleuchtung. Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen.

Die Bezeichnung „Stromkosten allgemein“ oder „Allgemeinstrom“ ist daher für den Mieter irreführend, weil Vermieter darüber teilweise etwa den Stromverbrauch einer Entlüftungs- oder der Heizungsanlage abrechnen und auch einzelne geringe Stromverbräuche etwa durch Staubsaugen im Treppenhaus oder die Verwendung elektrischer Geräte bei der Gartenpflege umfasst sein können (ebenso LG Hamburg, Urteil vom 28. Mai 2013 – 316 S 90/12). Darauf, was im konkreten Einzelfall unter der Bezeichnung zusammengefasst wurde, komme es für die Frage der formellen Wirksamkeit nicht an.

Martin Alter
Rechtsanwalt

(zuerst erschienen als Aktuelle Information der Strunz-Alter Rechtsanwälte PartG mbB)

Neue Regeln für Balkon-PV-Anlagen

Die Rahmenbedingungen für die Installation von Balkonen-PV-Anlagen werden seit mehreren Monaten diskutiert und sind Gegenstand verschiedener Gesetzesvorhaben der Bundesregierung.

Im Mai 2024 trat das Solarpaket 1 in Kraft In dem Änderungen am erneuerbaren Energien Gesetz in Bezug auf sogenannte Steckers Solargeräte enthalten sind. Nach dem neuen § 8 Abs. 5a EEG können solche Steckers Solargeräte mit einer installierten Leistung von insgesamt bis zu 2 kW (Modul Leistung) und einer Wechsel Richterleistung von insgesamt bis zu 800 VA unter Einhaltung der für die Ausführung eines Netzanschlusses maßgeblichen Regelungen angeschlossen werden. Zudem regelt § 8 Abs. 5a EEG, dass nur noch eine Registrierungspflicht nach der Marktstammdatenregisterverordnung besteht und zusätzliche Meldungen gegenüber dem Netzbetreiber nicht mehr verlangt werden können. Letzteres Verringert den bürokratischen Aufwand für die Inbetriebnahme einer Balkon-PV-Anlage.

Die abgeschaffte Meldepflicht gegenüber dem Netzbetreiber führt i.V.m. der Neuen Übergangsregelung für Stecker Solargeräte in § 10a EEG dazu, dass die Anlagen auch dann in Betrieb genommen werden dürfen, wenn noch keine moderne Messeinrichtung Als 2 Richtung Zähler installiert ist. Dies führt dazu, dass bei älteren Zählern ohne Rücklaufsperre Geduldet wird, dass sich der Zähler bei Einspeisung durch die PV-Anlage rückwärts dreht.

Die technischen Regelungen für die Installation von Anschluss von Stromerzeugungseinrichtung nach den Vorgaben in den Regeln der Technik (DIN VDE V 0100-551-1 (VDE V 0100-551-1):2018-05 und VDE-AR-N 4105:2018-11 befinden sich derzeit noch in der Überarbeitung.

Es wird davon ausgegangen, dass die Vorgabe zur Wechselrichterleistung derzeit so auszulegen ist, dass bereits 800 VA auch für Die technischen Regelungen zur vereinfachten Inbetriebsetzung anzuwenden sind.

Nicht geändert sind bisher die Vorgaben hinsichtlich der Verwendung von einfachen Schutzkontaktsteckern. Die Regeln der Technik sehen in der aktuell gültigen Fassung nach wie vor die Notwendigkeit der Verwendung von besonderen Energieeinspeisesteckdosen vor.

Nicht im Solarpaket 1 enthalten waren die Gesetzesvorhaben Zur Änderung der Privilegierung von baulichen Änderungen im Mietrecht und im WEG Recht. Hier sieht ein Gesetzentwurf vor, dass die Steckersolaranlagen in Zukunft als privilegierte Anlagen in § 554 BGB und § 20 WEG aufgenommen werden Und sodann ein Zustimmungsanspruch für Mieter und Sondereigentümer hinsichtlich der Installation solcher Geräte bestehen würde. Über den Gesetzentwurf der zugleich auch Neuregelungen für virtuelle Wohnungseigentümern Versammlungen enthält, wurde zuletzt im Januar 2024 im Bundestag beraten. Wann eine Verabschiedung des Gesetzes erfolgt, ist derzeit nicht absehbar.

Tatsächlich steigt derzeit aufgrund der Berichterstattung über das Solarpaket 1 die Anzahl der Anfragen für die Installation von Balkonen-PV-Anlagen deutlich an. Nicht zuletzt folgt Die erhöhte Nachfrage aber auch daraus, dass die Anlagen in den letzten Monaten deutlich günstiger geworden sind.

Martin Alter
Rechtsanwalt

(Der Artikel ist zuerst im Kanzleiforum 6/2024 der Strunz-Alter Rechtsanwälte PartG mbB erschienen.)

Arbeitshilfe zur neuen Heizkostenverordnung veröffentlicht

Arbeithilfe zur neuen Heizkostenverordnung veröffentlicht

Seit dem Inkrafttreten der novellierten Heizkostenverordnung am 01.12.2021 gibt es zahlreiche Anfragen zum Umgang mit den neuen gesetzlichen Bestimmungen.

Der Kooperationsverbund unabhängiger Messdienstunternehmen e.V .hat daher in Kooperation mit dem Arbeitskreis “Fernauslesung” der DEUMESS Antworten auf offene Fragen der Messdienstunternehmen zur Änderung der HKVO gefunden und daraus eine Arbeitshilfe erstellt.

Die Arbeitshilfe wird entsprechend den technischen und regulatorischen Änderungen in den kommenden Monaten auf den jeweils aktuellen Stand angepasst werden.

Arbeitshilfe zum Download

Heizkostenverordnung in Kraft getreten

Die Verordnung zur Änderung der Heizkostenverordnung ist am 01.12.2021 in Kraft getreten.

Da keine allgemeine Übergangsfrist in der Verordnung vorgesehen ist, sind wesentliche Regelungen bereits unmittelbar seit 01.12.2021 wirksam. So dürfen ab diesem Zeitpunkt nur noch fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung eingebaut werden. Dies betrifft Heizkostenverteiler, Warmwasserzähler und Wärmezähler. Lediglich beim Austausch einzelner ausgefallener Geräte muss die Fernablesbarkeit noch nicht gewährleistet sein.

Dort wo fernablesbare Geräte eingebaut sind, sieht die Heizkostenverordnung ab dem 01.01.2022 die Pflicht zu monatlichen Verbrauchsinformationen gegenüber den Nutzern vor. Die sogenannten unterjährigen Verbrauchsinformationen werfen derzeit noch einige Fragen auf. So sieht die Heizkostenverordnung in dem neuen § 6 Buchst. a vor, dass die Verbrauchsinformationen den Verbrauch in Kilowattstunden angeben sollen und einen Vergleich mit einem Vergleichsnutzer derselben Nutzerkategorie enthalten müssen. Weder gibt es Regeln der Technik, aus denen sich ergibt, wie die Verbräuche in Kilowattstunden für die einzelnen Nutzer zu ermitteln sind. Dies ist insbesondere bei elektronischen Heizkostenverteilern und bei den Warmwasserrohren problematisch, da diese eben keine Messwerte in Kilowattstunden angeben. Eine Regel zur Ermittlung des Verbrauchs eines Durchschnittsnutzers ist ebenfalls noch nicht etabliert.

Darüber hinaus sind auch die Abläufe der Wohnungswirtschaft für die Mitteilung der unterjährigen Verbrauchsinformationen an die Nutzer noch nicht vollständig geklärt. Der Gesetzgeber hat insoweit vorgegeben, dass eine bloße Bereitstellung der Verbrauchsdaten nicht ausreichend ist. Der Mieter soll aktiv monatlich benachrichtigt werden. Hierfür wird es zunächst notwendig sein, die Nutzer vorwiegend postalisch zu benachrichtigen, bis sie sich für den Empfang der unterjährigen Verbrauchsinformationen auf anderen Wegen, wie z. B. Smartphone-Apps oder Webportalen registriert haben.

Ferninspektion von Rauchwarnmeldern

Ferninspektion von Rauchwarnmeldern ist jetzt zugelassen

Im Dezember 2018 ist als neue Regel der Technik für Installation, Betrieb und Wartung von Rauchwarnmeldern die überarbeitete DIN EN 14676 in Kraft getreten.

Die neue DIN besteht aus zwei Teilen, wobei sich der Teil 1 mit Planung, Einbau, Betrieb und Instandhaltung beschäftigt und der Teil 2 Anforderungen an den Dienstleistungserbringer definiert.

Teil 1 beinhaltet mit der Änderung der Regelungen über die Inspektion der Rauchwarnmelder die wichtigsten Neuerungen. Dort sind nunmehr drei unterschiedliche Rauchwarnmeldertypen definiert, die sich hinsichtlich der Möglichkeiten zur Ferninspektion unterscheiden. Typ A weist keine Funktionalitäten zur Ferninspektion auf und muss weiterhin regelmäßig im Turnus von 12 +/- 3 Monaten einer Vor-Ort-Inspektion unterzogen werden.

Typ B kann teilweise durch Ferninspektion auf seine Betriebsbereitschaft überprüft werden. Bei diesen Geräten kann über Ferninspektion jedoch nicht geprüft werden, ob das Warnsignal funktioniert, ob die Raucheintrittsöffnungen frei sind und im näheren Umfeld (0,5 m) des Rauchwarnmelders Änderungen vorgenommen wurden, die den Raucheintritt behindern. Bei diesen Geräten müssen neben der jährlichen Teil-Ferninspektion aller 30 Monate Vor-Ort-Prüfungen durchgeführt werden. Für Geräte, die nur die Umfeldüberwachung nicht per Ferninspektion ermöglichen, wäre eine Vor-Ort-Inspektion des Umfelds nur aller 36 Monate notwendig.

Die Geräte des Typ C verfügen über die Möglichkeit, sämtliche Prüfschritte über die Ferninspektion vorzunehmen. Bei diesen Geräten ist außer beim Austausch nach einer Betriebsdauer von 10 Jahren keine Vor-Ort-Inspektion neben den jährlichen Ferninspektionen erforderlich.

Damit liegen anwendbare Regeln der Technik für die Ferninspektion vor, so dass diese Art der jährlichen Wartungsleistung nunmehr rechtssicher angeboten werden kann.

Soweit man sich für den Typ C entscheidet, ist eine Vollausstattung der Wohnungen empfehlenswert, da ohne eine Vor-Ort-Prüfung Nutzungsänderungen in der Wohnung nicht bemerkt werden können.

Darüber hinaus muss für die Ferninspektion geklärt werden, ob diese in noch kürzeren Zeiträumen durchgeführt werden soll und wie die Ergebnisse protokolliert werden können.

Die DIN 14676-1 und DIN 14676-2 sind veröffentlicht und können über den Beuth Verlag bezogen werden.

Durch die ab 25.10.2020 über die EU-Energieeffizienzrichtlinie vorgegebene Verwendung von fernablesbaren Erfassungsgeräten in Wohnungen wird die Nachfrage aus der Wohnungswirtschaft für Rauchwarnmelder mit der Möglichkeit zur Ferninspektion erheblich steigen.